SIIC1 - SIIC2 - SIIC3 - SIIC4

le 210E: plus-value 16.5% contre 33.33%:

une société à l'IS peut vendre un immeuble pour 1.50M€ hors droit,
la plus value est évaluée à 0.7M€ car valeur dans les livres = 0.8M€

1) droit commun: si l'acquereur n'est pas une SCPI (ou une SIIC) alors
                                            IS de fin d'année = 33.33% donc IS = 2.33M€

2) droit 210E: si l'acquereur est une SCPI (ou une SIIC) alors
                                            IS de fin d'année = 16.5% donc IS = 1.15M€

ce calcul est légèrement caricaturé car les vrais taux sont ajustés à 34.43% et 17.04%.

Vendre son immobilier dans des conditions favorables (plus value reduite):

c'est cet aspect du sujet qui me passionne, en effet, nous sommes aujourd'hui dans une periode très favorable à l'immobilier. Les prix du marché sont élevés et l'avantage fiscal de déduction de l'IS sur plus-value pour le vendeur est indeniable si elle vendent . (voir description fiscalité dans "généralités si vous avez manqué le début").

Proprietaires de SCI à l'IS, pensez y la fenetre de tir est aujourd'hui et jusqu'au 31 dec 2008. Les SCPI sont pretes à étudier l'acquisition de vos immeubles surtout s'il sont des immeubles commerciaux (bureaux, entrepots, commerces, locaux d'activité)!

les SCPI aussi beneficient du 210E!

Le fameux avantage fiscal sur le vendeur que nous appelons "210E" (en reference à l'article du code general des impots modifié par la loi de finance rectificativepour 2005).
Cet avantage n'est pas offerts aux seuls vendeurs qui vendent leurs immeubles à des Foncieres SIIC, il est aussi offerts aux vendeurs qui vendent leurs immeubles à des SCPI.

ce point est pour moi, primordial car je travaille comme asset manager de SCPI.

SIIC1 - SIIC2 - SIIC3 - SIIC4

Le statut SIIC :
- Un statut méconnu lié à l'épargne immobilière -
- Une opportunité fiscale méconnue pour la plus-value des propriétaires immobiliers d'entreprise.
- Un changement profond des conditions de marché immmobilier en France

Le régime des Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) a été créé par la loi de finance pour 2003 (loi n°2002-1575 du 30 décembre 2002, article 11).
Cette réforme, discrète à l'origine, est une réforme profonde qui stimule l'épargne immobilière et qui change les rapports des acteurs immobiliers.
Le truc c'est que pour bon nombres d'acteurs (en particuliers les consultants/agents immobiliers) les aspects fiscaux des SIIC ne sont pas toujours bien clairs.

statut SIIC1 (= quasi transparence fiscale en immobilier)

Le statut SIIC est un nouveau régime de transparence fiscale.

Il entraîne :
- une exonération de l’impôt sur les sociétés (IS) pour la fraction des bénéfices nets provenant de l’activité immobilière
- une exonération des plus-values sur cession d’immeuble ou de participation dans des personnes morales soumises au statut
- une exonération des dividendes versés

Les autres activités (non immobilières), si elles existent, restent imposées au taux de droit commun (33.33%).

En contrepartie, la société agréée doit :
- distribuer au minimum 85% les bénéfices nets provenant de l’activité immobilière avant la fin de l’exercice qui suit leur réalisation
- distribuer au minimum 50% les bénéfices provenant de la cession d’immeubles ou de participations avant la fin du deuxième exercice suivant leur réalisation

Dispositions fiscales du statut SIIC

Remarque : cette transparence fiscale est nouvelle et exceptionnelle pour les sociétés cotées en bourse (des sociétés foncières).
Elle existe, en revanche, depuis toujours dans les SCPI et mêmes dans les SCI transparentes.

devenir SIIC - Conditions pour exercer l'option

- opter expressément et de manière irrévocable pour le statut
- lors de la mise en place, acquitter une « exit tax » de 16.5% sur la valeur des plus-values latentes sur ses actifs immobiliers.

La philosophie générale est de créer des véhicules d’épargne immobilière accessibles aux petits porteurs et adaptée aux contraintes de l’épargne retraite. Le statut SIIC est appelé par les professionnels le statut de « REIT à la francaise » (REIT Real Estate Investment Trust)

Ainsi on voit que SIIC1 permet à des sociétés foncières cotées existantes et soumises à l’IS d’opter pour un régime de transparence fiscale.

Pour bénéficier du régime des SIIC, une société doit

Sociétés concernées

Sont concernées par ce statut les sociétés qui remplissent les trois conditions suivantes :
- ce sont des sociétés par actions cotées sur un marché réglementé
- elles ont pour objet principal: l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location
  (ou la détention directe ou indirecte dans des personnes dont l’objet social répond à cette définition)
- leur capital social est au minimum de 15 millions d’euros (Peuvent aussi constituer des SIIC les
                                                                                       filiales de ces sociétés) :
- détenues directement ou indirectement à hauteur de 95% au moins
- soumises à l’IS
- ayant un objet social identique

SIIC2

Ainsi on voit que SIIC2 permet d’amplifier le démarrage des SIIC en permettant la constitution de portefeuilles immobiliers conséquents selon un processus d’apports d’actif à fiscalité allégée pour l'apporteur (mesure temporaire).

Il faut noter que la société bénéficiaire n’a pas obligatoirement opté pour le statut SIIC.

La société bénéficiaire doit s’engager en contrepartie à conserver les actifs dans son patrimoine pour au minimum 5 ans.

Depuis le 01 janvier 2005 et jusqu’au 31 décembre 2007, toute société industrielle ou financière peut apporter (notion « d’apport d’actif » à la SIIC en échange de titres (actions) de la SIIC, lesquelles actions peuvent etre conservées ou même immédiatement vendues sur la bourse) ses actifs immobiliers à une société foncière faisant appel public à l’épargne en acquittant une « exit tax » de 16.5% sur les plus values latentes (au lieu d’une imposition au taux de droit commun)

Le dispositif  « SIIC2 » ajoute à SIIC1 de nouvelles dispositions dans le but de renforcer l’attractivité du statut SIIC.

SIIC3 (Là ca devient vraiment interessant)

Selon la loi de finance rectificative pour 2005, le dispositif « SIIC 3 » étend cette faculté aux opérations de vente d’actifs immobiliers (« SIIC 2 » ne concernait que les opérations d’apports).

Pour clarifer, cela signifie que toute société assujetie à l’IS et qui vend un actif immobilier à une autre société bénéficiant du statut SIIC acquitera un impot sur la plus-value de cette vente selon un barème réduit à 16.5% contre les 33.33% standard. La société statut SIIC acquéreur doit s’engager en contrepartie à conserver les actifs dans son patrimoine pour au minimum 5 ans.

Un élément reste à clarifier : que se passe t il pour les operations de marchand de biens vendues aux sociétés au statut SIIC ?

De plus la loi de finance précise à cette occasion que cette faculté est offerte aussi aux SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et aux futures OPCI SPICCAV (qui font, elles aussi, appel public à l’épargne).

- cet engagement doit être pris dans l’acte mentionnant la cession
- une copie doit être jointe à la déclaration de résultat de la personne morale cédante et de la société cessionnaire afférente à l’exercice au cours duquel est réalisée la cession

Ainsi on voit que SIIC3 permet d’amplifier encore plus l’essor des SIIC en permettant des achats (opérations beaucoup plus simples que des apports) d’actifs immobiliers à fiscalité optimisée, cette mesure temporaire donne l’opportunité aux SIIC et aux SCPI de constituer des portefeuilles plus importants à des conditions compétitives. L’allègement fiscal est au bénéficie immédiat du vendeur et par conséquent donne un avantage compétitif à l’acheteur qui offre ce bénéficie grace à son statut SIIC SCPI. Cet avantage est aussi appelé 210E.

Par ailleurs, le régime « SIIC3 » simplifie le traitement fiscal des filiales des SIIC : la neutralité fiscale leur est assurée dès lors que les mères exercent un contrôle de droit (détention de plus de 50% du capital) ou de fait

Un décret datant du 18 avril 2007 précise les conditions de l’engagement de conservation :

Ce dispositif est temporaire : il était initialement applicable entre le 01 janvier 2006 et le 31 décembre 2007, et a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2008 (selon un amendement au projet de loi de finance rectificative pour 2006 adopté le 20 dec 2006).